Τι είναι ο ΚΗΔ και πότε τον ζητούν για το ακίνητό σας

Όταν ο συμβολαιογράφος ζητάει «ΚΗΔ»

Ζητάει έναν αριθμό. Ο ΚΗΔ, ο Κωδικός Ηλεκτρονικού Διαγράμματος, είναι ο μοναδικός αριθμός που αποδίδεται αυτοματοποιημένα από τη διαδικτυακή εφαρμογή του Ελληνικού Κτηματολογίου σε κάθε διάγραμμα που υποβάλλεται ηλεκτρονικά στη βάση δεδομένων του. Δεν τον εκδίδετε εσείς, ούτε ο συμβολαιογράφος. Τον αποδίδει το σύστημα, όταν ο μηχανικός που συνέταξε το τοπογραφικό διάγραμμα το υποβάλλει ψηφιακά υπογεγραμμένο.

Αν κρατάτε ήδη ένα τοπογραφικό και δεν βλέπετε πάνω του τέτοιον κωδικό, ρωτήστε τον μηχανικό που το συνέταξε. Παρακάτω εξηγούμε τι αποδεικνύει ο ΚΗΔ, σε ποιες περιπτώσεις απαιτείται και σε ποιες όχι, και πού μπερδεύεται με άλλους κωδικούς.

Τι είναι ο ΚΗΔ και τι αποδεικνύει

Ο ΚΗΔ είναι ο αναγνωριστικός κωδικός αναφοράς ενός συγκεκριμένου διαγράμματος. Αναγράφεται στο Αποδεικτικό Υποβολής Ηλεκτρονικού Διαγράμματος, το αρχείο pdf που παράγει το σύστημα μετά την επιτυχή υποβολή.

Αυτό που αποδεικνύει είναι συγκεκριμένο: ότι ένα διάγραμμα με αυτό ακριβώς το περιεχόμενο υποβλήθηκε σε μια συγκεκριμένη ημερομηνία, από έναν συγκεκριμένο μηχανικό, και τηρείται πλέον στη βάση του Κτηματολογίου. Στο αποδεικτικό αναγράφονται ο κωδικός, η ημερομηνία υποβολής, ο τύπος των αρχείων που υποβλήθηκαν, η απεικόνιση του διαγράμματος, η διοικητική θέση του ακινήτου, τα στοιχεία του διαγράμματος (τίτλος, είδος, κλίμακα, ημερομηνία σύνταξης, γεωδαιτικό σύστημα αναφοράς και τα ΚΑΕΚ, αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή όπου λειτουργεί Κτηματολόγιο) και τα στοιχεία του συντάκτη μηχανικού.

Δεν είναι έγκριση. Κατά την υποβολή γίνονται αυτοματοποιημένοι έλεγχοι του διανυσματικού αρχείου ως προς τις τεχνικές προδιαγραφές, και όπου λειτουργεί Κτηματολόγιο παράγεται η «Αναφορά Εφαρμογής», που συγκρίνει τα γεωμετρικά στοιχεία του διαγράμματος με την τρέχουσα χωρική βάση. Την ευθύνη για το περιεχόμενο την έχει ο συντάκτης μηχανικός, ο οποίος υπογράφει ψηφιακά και δηλώνει ότι τα στοιχεία του διανυσματικού αρχείου ταυτίζονται με αυτά του αρχείου εικόνας.

Γιατί υπάρχει ο ΚΗΔ

Μέχρι τα μέσα του 2018 δεν υπήρχε υποχρέωση να κατατίθεται το τοπογραφικό διάγραμμα σε κεντρική ψηφιακή βάση. Ο ν. 4409/2016 καθιέρωσε την υποχρεωτική ηλεκτρονική υποβολή των διαγραμμάτων από τον συντάκτη μηχανικό, σε βάση δεδομένων που τηρεί το Ελληνικό Κτηματολόγιο, και η έναρξη ισχύος της υποχρέωσης ορίστηκε στις 16.07.2018. Στην εγγραπτέα πράξη γίνεται μνεία των στοιχείων της ηλεκτρονικής υποβολής και προσαρτάται το αποδεικτικό, με ποινή ακυρότητας της πράξης. Για τα διαγράμματα γεωμετρικών μεταβολών, το αποδεικτικό συνυποβάλλεται με την αίτηση επί ποινή απαραδέκτου και απόρριψής της.

Για εσάς αυτό σημαίνει ότι το τοπογραφικό δεν είναι πια μόνο ένα σχέδιο που παραδίδεται, είναι και ένα σχέδιο που κατατίθεται. Ο κωδικός λειτουργεί ως κλειδί: όποιος τον έχει μπορεί να ανακτήσει το αποδεικτικό και να δει τι υποβλήθηκε.

Πότε απαιτείται ΚΗΔ, και πότε αρκεί το διάγραμμα

Ο ΚΗΔ δεν ακολουθεί κάθε τοπογραφικό. Ακολουθεί τα διαγράμματα που ο νόμος στέλνει στον υποδοχέα διαγραμμάτων του Ελληνικού Κτηματολογίου.

Δύο διευκρινίσεις. Πρώτη: ένα τοπογραφικό που δεν προσαρτάται υποχρεωτικά σε εγγραπτέα πράξη μπορεί να υποβληθεί και προαιρετικά, για λόγους ηλεκτρονικής διακίνησης, αρκεί να έχει συνταχθεί κατά τις τεχνικές προδιαγραφές. Εκδίδεται τότε κανονικά αποδεικτικό με ΚΗΔ.

Δεύτερη, και αφορά τις μεταβιβάσεις. Από τον Απρίλιο του 2026, ο ν. 5293/2026 άλλαξε το πότε προσαρτάται τοπογραφικό διάγραμμα σε μεταβιβαστική δικαιοπραξία. Δεν απαιτείται προσάρτηση όταν συντρέχουν σωρευτικά τρεις προϋποθέσεις: το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή με λειτουργούν Κτηματολόγιο, στην περιοχή έχει κυρωθεί και μεταγραφεί πράξη εφαρμογής, και με τη δικαιοπραξία δεν μεταβάλλονται τα όρια του ακινήτου. Αν λείπει έστω μία, το διάγραμμα παραμένει υποχρεωτικό, άρα και ο ΚΗΔ. Η απαλλαγή αφορά μόνο την προσάρτηση στο συμβόλαιο. Διάγραμμα εξακολουθεί να απαιτείται για οικοδομικές άδειες, υπαγωγές αυθαιρέτων, γεωμετρικές μεταβολές και για ακίνητα εκτός σχεδίου. Την τελική κρίση για τη δική σας πράξη την έχει ο συμβολαιογράφος που τη συντάσσει. Περισσότερα στη σελίδα του τοπογραφικού διαγράμματος.

Ποιος υποβάλλει το διάγραμμα και πώς προκύπτει ο ΚΗΔ

Η ηλεκτρονική υποβολή γίνεται μόνο από τον συντάκτη μηχανικό και μέσω του δικού του λογαριασμού στο Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας. Για την υπογραφή των διαγραμμάτων απαιτείται αναγνωρισμένο ψηφιακό πιστοποιητικό, με το οποίο παράγεται έγκυρη ψηφιακή υπογραφή με χρονοσήμανση. Κάθε μηχανικός έχει πρόσβαση στα δικά του διαγράμματα, και δεν μπορεί να υποβάλει το διάγραμμα ενός άλλου.

Η διαδρομή έχει πέντε βήματα:

1. Επιτόπια αποτύπωση και σύνταξη του διαγράμματος σε ΕΓΣΑ ’87.
2. Δημιουργία των ψηφιακών αρχείων, ενός διανυσματικού σε μορφή .dxf και ενός αρχείου εικόνας σε μορφή .pdf, και ψηφιακή υπογραφή τους.
3. Καταχώριση των στοιχείων του διαγράμματος στην εφαρμογή, όπως ο τίτλος, το είδος και η κλίμακα.
4. Φόρτωση των αρχείων, αυτοματοποιημένος έλεγχος του .dxf, θέαση στους ορθοφωτοχάρτες και, όπου λειτουργεί Κτηματολόγιο, επιβεβαίωση των ΚΑΕΚ που εντόπισε το σύστημα.
5. Υποβολή και έκδοση του αποδεικτικού με τον ΚΗΔ.

Τι δίνετε και τι παίρνετε πίσω

Δίνετε τους τίτλους ιδιοκτησίας, τον ΚΑΕΚ και το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος αν η περιοχή είναι κτηματογραφημένη, τυχόν παλαιότερα διαγράμματα, τα στοιχεία της άδειας για δομημένα ακίνητα και πρόσβαση στο ακίνητο με υπόδειξη των ορίων.

Παίρνετε πίσω δύο πράγματα, όχι ένα. Το αναλογικό διάγραμμα, στο οποίο τίθεται με ευθύνη του συντάκτη μηχανικού επισημείωση με τον ΚΗΔ και την ημερομηνία υποβολής. Και το Αποδεικτικό Υποβολής Ηλεκτρονικού Διαγράμματος σε pdf. Το αποδεικτικό εκδίδεται και αναπαράγεται όσες φορές χρειαστεί για κάθε νόμιμη χρήση, οπότε δεν χρειάζεται να ζητάτε «καινούριο» κάθε φορά.

Τρεις συγχύσεις που κοστίζουν χρόνο

ΚΗΔ και τοπογραφικό διάγραμμα δεν είναι το ίδιο

Το τοπογραφικό διάγραμμα είναι η μελέτη: η μετρητική αποτύπωση του ακινήτου, με όρια, συντεταγμένες κορυφών, εμβαδόν, όμορες ιδιοκτησίες και κτίσματα. Ο ΚΗΔ είναι ο αριθμός που παίρνει η μελέτη αυτή όταν κατατεθεί ηλεκτρονικά. Μπορεί να υπάρχει τοπογραφικό χωρίς ΚΗΔ. Δεν μπορεί να υπάρχει ΚΗΔ χωρίς διάγραμμα.

ΚΗΔ και ΚΑΕΚ είναι δύο διαφορετικά πράγματα

Ο ΚΑΕΚ, ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου, ταυτοποιεί το ακίνητο μέσα στο Κτηματολόγιο. Ο ΚΗΔ ταυτοποιεί το έγγραφο. Το ίδιο ακίνητο μπορεί να έχει περισσότερους από έναν ΚΗΔ, έναν για κάθε διάγραμμα που συντάχθηκε και υποβλήθηκε γι’ αυτό.

Οι δύο κωδικοί συναντιούνται στο αποδεικτικό, όπου αναγράφονται και τα ΚΑΕΚ που αφορά το διάγραμμα. Αν η κτηματολογική εικόνα του ακινήτου σας δεν συμφωνεί με τους τίτλους, το θέμα δεν λύνεται με νέο ΚΗΔ αλλά με διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής.

ΚΗΔ και αποδεικτικό υποβολής

Ο ΚΗΔ είναι ο αριθμός. Το αποδεικτικό είναι το έγγραφο που τον φέρει. Στην εγγραπτέα πράξη ζητούνται και τα δύο, με διαφορετικό τρόπο: μνεία των στοιχείων της υποβολής μέσα στο κείμενο της πράξης, και προσάρτηση του ίδιου του αποδεικτικού. Όταν λοιπόν σας ζητούν «τον ΚΗΔ», αυτό που χρειάζεται στην πραγματικότητα είναι και το pdf.

Ένα διάγραμμα μπορεί να πάρει δύο ΚΗΔ

Όταν το τοπογραφικό διάγραμμα που προσαρτάται στο συμβόλαιο προκαλεί ταυτόχρονα και χωρική μεταβολή στα κτηματολογικά διαγράμματα, όπως σε μια κατάτμηση, πρέπει να συνταχθεί και να υποβληθεί και ως τοπογραφικό και ως διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών, λαμβάνοντας διαφορετικούς αριθμούς ΚΗΔ. Δύο κωδικοί για την ίδια δουλειά δεν σημαίνουν, επομένως, ότι κάπου έγινε λάθος.

Το διάγραμμα του 2005 στο συρτάρι

Τα διαγράμματα που είχαν συνταχθεί πριν από τις 16.07.2018 μπορούν να υποβληθούν προαιρετικά, για λόγους ηλεκτρονικής διακίνησης, με δύο προϋποθέσεις: να έχουν συνταχθεί και μορφοποιηθεί σύμφωνα με το τεύχος τεχνικών προδιαγραφών του Κτηματολογίου, δηλαδή να υπάρχει διανυσματικό αρχείο με τη δομή που αυτό ορίζει, και να τα υποβάλει ο ίδιος ο μηχανικός που τα συνέταξε.

Αν το παλιό σχέδιο δεν πληροί τις προδιαγραφές, ή αν ο συντάκτης του δεν είναι διαθέσιμος, δεν μπορεί να αποκτήσει ΚΗΔ ως έχει. Χωριστό ζήτημα είναι αν ένα παλαιό διάγραμμα αποτυπώνει ακόμη τη σημερινή κατάσταση του ακινήτου. Αυτό το κρίνει ο συμβολαιογράφος ή η υπηρεσία που ζητά το διάγραμμα.

Τι σημαίνει «εξαρτημένο σε ΕΓΣΑ ’87»

Εξαρτημένο σημαίνει ότι κάθε κορυφή του ακινήτου έχει δύο αριθμούς, μια τετμημένη και μια τεταγμένη, σε ένα σύστημα που ισχύει για όλη τη χώρα: το Ελληνικό Γεωδαιτικό Σύστημα Αναφοράς του 1987. Δεν είναι μέτρα από τον φράχτη του γείτονα, ούτε αποστάσεις από τον δρόμο. Είναι μια θέση πάνω στον χάρτη της Ελλάδας.

Ένα σχέδιο χωρίς εξάρτηση δείχνει σχήμα και διαστάσεις, αλλά δεν λέει πού βρίσκεται. Γι’ αυτό τα ηλεκτρονικά διαγράμματα συντάσσονται σε ΕΓΣΑ ’87, και γι’ αυτό μπορεί το σύστημα να δείξει αν το διάγραμμά σας συμπίπτει με το γεωτεμάχιο του Κτηματολογίου ή αν επικαλύπτει το γειτονικό.

Πόσο «ισχύει» ένας ΚΗΔ

Οι τεχνικές προδιαγραφές, το εγχειρίδιο χρηστών και οι συχνές ερωτήσεις του Ελληνικού Κτηματολογίου δεν ορίζουν ημερομηνία λήξης για τον ΚΗΔ. Το αποδεικτικό μπορεί να προσαρτηθεί σε πολλές εγγραπτέες πράξεις και να συνυποβληθεί σε πολλές αιτήσεις. Εφόσον δεν υπάρχει μεταβολή στη σύνταξη του διαγράμματος, δεν απαιτείται επανυποβολή.

Αυτό που φέρνει νέον κωδικό δεν είναι ο χρόνος, είναι η αλλαγή. Τυχόν διαφοροποίηση του περιεχομένου, όσο μικρή και αν είναι, απαιτεί νέα ηλεκτρονική υποβολή και επομένως νέο ΚΗΔ. Ένα υποβληθέν διάγραμμα δεν επιδέχεται διόρθωση, αντικατάσταση ή διαγραφή στοιχείων: σε περίπτωση λάθους υποβάλλεται εκ νέου το διορθωμένο διάγραμμα και προκύπτει νέος ΚΗΔ με νέο αποδεικτικό. Αν ο λανθασμένος κωδικός έχει ήδη χρησιμοποιηθεί σε συμβόλαιο ή σε άλλη πράξη, όπως ένα δικόγραφο, οι τυχόν διορθωτικές ενέργειες διερευνώνται αρμοδίως.

Υπάρχει πάντως μια ημερομηνία λήξης μέσα στη διαδικασία, και αφορά τον μηχανικό, όχι το διάγραμμα. Το αναγνωρισμένο ψηφιακό πιστοποιητικό με το οποίο υπογράφει λήγει και πρέπει να ανανεώνεται, γιατί αλλιώς όσα υπογράφει ψηφιακά από τη λήξη και μετά δεν θεωρούνται έγκυρα υπογεγραμμένα.

Πώς ελέγχετε μόνοι σας έναν ΚΗΔ

Δεν χρειάζεται να είστε μηχανικός. Πρόσβαση στο Αποδεικτικό Υποβολής Ηλεκτρονικού Διαγράμματος έχει κάθε ενδιαφερόμενος, με χρήση του μοναδικού κωδικού, μέσα από τις ηλεκτρονικές υπηρεσίες του Ελληνικού Κτηματολογίου. Αξίζει να το κάνετε πριν από την υπογραφή και να ελέγξετε τρία πεδία: ότι τα ΚΑΕΚ που αναγράφονται είναι του δικού σας ακινήτου, ότι η ημερομηνία σύνταξης είναι αυτή που περιμένατε, και ότι το είδος του διαγράμματος είναι το σωστό.

Το τελευταίο δεν είναι λεπτομέρεια. Τοπογραφικό που καταχωρίστηκε εκ παραδρομής ως ΔΓΜ, και έτσι αναγράφεται στο αποδεικτικό, δεν μπορεί να προσαρτηθεί σε συμβολαιογραφική πράξη: δεν προκύπτει η νόμιμη υποβολή του ως τοπογραφικό. Αν κάτι από τα τρία δεν ταιριάζει, ρωτήστε πριν, όχι μετά. Περισσότερες ερωτήσεις για διαγράμματα και Κτηματολόγιο απαντώνται στις συχνές ερωτήσεις.

Ρωτήστε για το δικό σας ακίνητο

Στείλτε μας τι σας ζήτησαν και τι έχετε ήδη στα χέρια σας: τίτλους, ΚΑΕΚ, παλαιότερο τοπογραφικό, στοιχεία άδειας. Έτσι μπορούμε να δούμε τι υπάρχει, τι λείπει και ποια διαδρομή ταιριάζει στο συγκεκριμένο ακίνητο. Μπορείτε να ζητήσετε ραντεβού στο γραφείο, τηλεφωνικά ή στο ακίνητο.